Irlanda, nuove regole sugli affitti dal 1 marzo 2026: cosa cambia per i nuovi contratti

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Dal 1° marzo 2026 le leggi sugli affitti in Irlanda cambieranno in modo significativo. Le nuove norme sono state pensate per rafforzare la protezione degli inquilini, modificare le regole con cui un proprietario può terminare un contratto di locazione e introdurre per la prima volta un sistema nazionale di controllo degli affitti.

Con questa riforma, le attuali Rent Pressure Zones verranno sostituite da un sistema nazionale di controllo degli affitti, che coprirà tutte le locazioni private e gli alloggi destinati agli studenti in tutto il paese.

È importante però sapere che queste nuove regole si applicheranno solo ai contratti di affitto iniziati dal 1° marzo 2026 in poi. I contratti già esistenti continueranno a essere regolati dalle norme attuali previste dal Residential Tenancies Act 2004.

Cosa cambierà per i nuovi contratti di affitto

Se il tuo contratto di locazione inizia dal 1° marzo 2026, avrai diritto a un ciclo minimo di locazione di sei anni, chiamato Tenancy of Minimum Duration (TMD).

Questo significa che, dopo i primi sei mesi di affitto, il proprietario non potrà più terminare il contratto liberamente, ma solo per motivi specifici previsti dalla legge.

Il proprietario potrà comunque terminare il contratto in qualsiasi momento se:

l’inquilino viola i propri obblighi contrattuali
la proprietà non è più adatta alle esigenze dell’inquilino

Differenza tra piccoli e grandi proprietari

Le nuove regole distinguono tra grandi proprietari e piccoli proprietari.

Grandi proprietari (4 o più affitti o società)

Se il proprietario possiede quattro o più proprietà in affitto, oppure è una società, potrà terminare il contratto solo nei due casi sopra indicati.

Piccoli proprietari (meno di 4 affitti)

Se il proprietario ha da una a tre proprietà, potrà terminare il contratto anche in alcune situazioni aggiuntive durante il ciclo di sei anni:

se deve vendere la casa per evitare gravi difficoltà finanziarie
se il proprietario o un familiare stretto ha bisogno di viverci

Un proprietario viene considerato “grande” anche se le quattro unità in affitto si trovano nello stesso edificio suddiviso in più appartamenti indipendenti.

Se ricevi un avviso di cessazione del contratto, ma non sai quante proprietà possiede il tuo proprietario, puoi chiedere informazioni al Residential Tenancies Board (RTB).Per farlo dovrai fornire una copia dell’avviso di cessazione del contratto.

Nuove regole sugli aumenti di affitto

Con il nuovo sistema nazionale di controllo degli affitti:

l’affitto potrà aumentare solo una volta all’anno
l’aumento massimo sarà del 2% oppure dell’inflazione (CPI) se più bassa

L’inflazione viene calcolata tramite il Consumer Price Index.

Quando è possibile riallineare l’affitto al prezzo di mercato

Per i contratti iniziati dopo il 1° marzo 2026, l’affitto potrà essere riportato al prezzo di mercato solo in alcuni casi:

quando inizia un nuovo contratto, se il precedente inquilino ha lasciato volontariamente, ha violato il contratto o la casa non era più adatta alle sue esigenze
alla fine del ciclo minimo di locazione di sei anni

Per i contratti iniziati prima del 1° marzo 2026, invece, non sarà possibile riportare l’affitto al prezzo di mercato. Gli aumenti continueranno a seguire l’inflazione, con un limite massimo del 2%.

Regole per gli alloggi per studenti

Negli alloggi destinati agli studenti:

l’affitto potrà essere riallineato al prezzo di mercato solo ogni tre anni, a partire dal 1° marzo 2029

Il sistema nazionale di controllo degli affitti non si applica agli alloggi gestiti da enti di housing sociale o ai cost rental schemes.

Come viene stabilito il prezzo di mercato

Il prezzo di mercato è la cifra che un inquilino pagherebbe ragionevolmente per una casa simile nella stessa zona.

Dal 1° marzo 2026, i proprietari dovranno dimostrare che il prezzo richiesto corrisponde davvero al mercato. Per farlo dovranno utilizzare il registro degli affitti del RTB su rtb.ie e indicare tre esempi di affitti simili nella stessa area.

Se un proprietario decide di applicare il prezzo di mercato, dovrà fornire all’inquilino una dichiarazione scritta con i dettagli di questi tre affitti comparabili.

Se un inquilino ritiene che il prezzo sia superiore al mercato, può:

aprire una disputa presso il RTB
segnalare il proprietario per un’indagine.

Stop agli sfratti per aumentare l’affitto

Le nuove norme vietano gli “economic evictions”, cioè gli sfratti effettuati solo per aumentare l’affitto.

Un proprietario non può terminare un contratto semplicemente per riallineare il prezzo al mercato, a meno che il precedente contratto non sia terminato perché:

l’inquilino ha lasciato volontariamente
l’inquilino ha violato il contratto
la casa non era più adatta alle sue esigenze.

Cosa succede se la casa viene venduta

Se una proprietà viene venduta con un inquilino già presente, il ciclo minimo di locazione di sei anni continua anche con il nuovo proprietario.

Per esempio:

se un inquilino ha già vissuto nella casa per 4 anni
con il nuovo proprietario avrà ancora 2 anni rimanenti nel ciclo di sei anni

Il nuovo proprietario non potrà quindi riportare l’affitto al prezzo di mercato fino alla fine del ciclo di locazione.

Attenzione ai contratti a termine

Gli inquilini con contratti a tempo determinato mantengono comunque tutti i diritti di sicurezza della locazione, incluso il ciclo minimo di sei anni.

Tuttavia, bisogna fare attenzione perché il contratto potrebbe prevedere penali se si decide di lasciare l’immobile prima della scadenza.

Chi non è coperto dalle nuove regole

Le nuove norme non si applicano a chi:

affitta una stanza nella casa del proprietario
condivide l’abitazione con il proprietario.

Dove trovare informazioni e assistenza

Le nuove regole sugli affitti sono complesse e riguardano sia proprietari che inquilini.

L’ente di riferimento per informazioni e assistenza è il Residential Tenancies Board, responsabile della regolamentazione del settore degli affitti residenziali in Irlanda.